Respondendo a pergunta de um leitor do Blog.
"Boa noite,e o que vc acha,de entrar em um consórcio imobiliário,em um tempo de 120 meses para pagar (10 anos),seria um bom investimento também?
O dinheiro sai antes,compra sua casa, apartamento, só fica pagando? O que vc acha disso,é interessante?"
Essa postagem vai em homenagem ao aluno, professor Martinho, conversávamos sobre mercado de ações e investimentos, foram os meus primeiros passos rumo a Educação Financeira.
A casa própria é o sonho de milhões de brasileiros, eu não gosto muito dessa palavra, "sonho", parece que quando falamos em sonhar, estamos nos referindo a uma fantasia, e fantasias raramente se realizam.
Gosto da palavra "objetivo", essa sim é real e demonstra que pode ser alcançado!
Mudando a frase um pouco...
A casa própria deve deixar de ser o sonho, para ser o objetivo de milhões de brasileiros.
Como chegar até esse objetivo? Basicamente temos três formas, 1, comprar a vista, 2 financiamento de imóveis, e 3, consórcio de imóveis.
Comprar a vista não tem nem o que falar, é a melhor de todas as formas, com dinheiro na mão você compra imóvel novo ou usado e ainda consegue descontos consideráveis.
Financiamento, essa é a pior forma de se adquirir um imóvel, porém é uma forma, e é a mais popular (por falta de conhecimento de outras, acredito eu).
Vejamos a seguinte situação...um indivíduo que tem renda de 2500.00 mensais, quer comprar um apartamento novo no valor de 60 mil reais, vai até a Caixa e faz um financiamento de 360 (30 anos) meses dando uma entrada de 18 mil reais, irá pagar mensalmente 442,26 com juros efetivos de 8,4% ao ano + TR.
Calculando esses valores o brasileiro batalhador e trabalhador para financiar os 42 mil restantes, irá pagar no final dos 30 anos a quantia de 159 mil reais fora os 18 mil que ele deu de entrada, que totaliza o imóvel de 60 mil reais por 177 mil reais.
Vantagem do financiamento: Você habita o imóvel imediatamente após assinar o contrato.
Desvantagens do financiamento: Juros indecentes, prazo de pagamento muito longo, entrada alta e necessidade comprovar renda.
O consórcio de imóveis.
No Brasil devido a períodos de economia conturbada se adquiriu um medo de consórcios, não é incomum chegar até uma pessoa de mais idade e perguntar a ela, qual a opinião sobre consórcios, provavelmente ela vai dizer que já viu pessoas pagarem boas quantias e nunca receberem o bem...hoje as coisas estão mais tranqüilas, para evitar esse tipo de calote é recomendável escolher empresas sólidas e com bastante tempo de atuação no mercado, consultar Procon e outros.
Eu mesmo já participei de um consórcio e tive uma experiência boa, no consórcio você não paga juros, apenas uma taxa de administração que normalmente é de 10% a 13%, e é diluída no prazo de pagamento do bem.
Vamos voltar ao nosso indivíduo que quer adquirir seu apartamento novo de 60 mil reais.
No consórcio uma carta de crédito de 60 mil reais, para ser paga em 144 prestações (12 anos) teria um custo mensal de 494,00.
Ou seja o imóvel de 60 mil reais seria pago em 12 anos a um custo total de 71 mil reais, muito inferior aos 177 mil reais do financiamento.
Vantagens do consórcio: Parcelas e prazos acessíveis, não exige entrada, possibilidade de mudar valor da carta de crédito na contemplação.
Desvantagens: Como a contemplação depende de sorteios e ou lances, você pode ser o primeiro ou último a receber a carta de crédito.
Se você tem um dinheiro para dar de entrada em um imóvel financiado é muito mais inteligente usa-lo como lance em um consórcio.
Agora vamos a forma que mais me agrada, adquirir bens através de Investimentos.
Como dito no início o nosso indivíduo tem uma renda de 2500,00 reais mensais, desse valor ele gasta 500,00 de aluguel e mais 1300,00 com despesas diversas (carro, alimentação, saúde, educação, contas) tem uma sobre 700,00 reais mensais.
Com essa sobra de 700,00 reais, se o nosso indivíduo for uma pessoa disciplinada, ela poderá adquirir um bem de maior valor dentro do mesmo prazo de 144 meses (12 anos) do consórcio.
Como fazer isso? Utilizando essa sobra ou parte dela para a compra do imóvel, o primeiro passo é escolher um tipo de investimento com rentabilidade razoável e baixo risco, por isso não é recomendável investir em renda variável (ações e moedas), vá para investimento mais tradicionais como fundos de renda fixa, CDB ou títulos públicos. Todos esses tem um risco menor.
Suponhamos que o nosso indivíduo encontrou um investimento que lhe dê descontado IR, 10% ao ano, e que ele possa fazer aplicações de 500,00 mensais.
Usando a Planinha de rentabilidade do Dicas do Di, vamos descobrir quanto renderia esses 500,00 mensais em períodos de consórcio ou financiamento.
Em 10 anos, com 10% de rendimento ao ano e depositando 500,00 religiosamente teríamos um montante de 103 mil reais
Em 12 anos, 138 mil reais.
E em 20 anos, 380 mil reais no final do período.
Ou seja mesmo pagando 500,00 de aluguel durante todo o período de depósito para compra do imóvel, o poder de compra desse individuo seria muito maior do que no consórcio ou no financiamento.
Podendo comprar um imóvel muito superior ao que compraria com 60 mil reais, e podendo negociar um bom desconto.
Para ficar mais fácil a visualização e entendimento da nossa comparação segue a tabela:
Valor do imóvel: 60 mil reais
| | Prazo | Entrada | Prestação | Total |
| Financiamento | 360 meses | 18 mil reais | 442,26 | 177.213,00 |
| Consórcio | 144 meses | Zero | 494,00 | 71.136,00 |
| Investimento (10% a.a) | 120 meses | Zero | 500,00 | 103.025,00 |
Com essa postagem espero ter aberto mais um horizonte para aquisição de imóveis dos leitores, e que escolham a que melhor atenda suas necessidades! Não esqueça de indicar o Dicas do Di para os seus amigos.
Abraços!
Dados usados na postagem:
Simulador de habitação da Caixa Econômica
Consórcio de Imóveis Unimonte
Planilha de rentabilidade Dicas do Di
E se houver a variável 'especulação imobiliária"? Ou seja, se os preços dos imóveis subirem muito mais que o rendimento de uma aplicação?
ResponderExcluirEssa é uma variável muito importante, é comum vermos grandes valorizações em imóveis, mas tudo depende do momento econômico, localização e estado do imóvel.
ResponderExcluirDentro do exemplo da postagem, pode acontecer que o imóvel de 60 mil reais, dentro de 5 anos esteja valendo o dobro, ou não, varia.
Acho que essa variável deve ser estudada dentro de cada caso (inclusive consultar corretores), se eu quiser um apartamento em Bal.Camboriu / SC e quiser compra-lo com lucros de investimentos de 10 anos é bem provável que eu não consigo, pois é uma cidade com imóveis muito valorizados.
Porém se eu quiser um apartamento na região metropolitana de Curitiba, eu seguraria e investiria para compra-lo, pois não haverá grandes valorizações.
Abraços e obrigado pelo comentário.
Sua postagem foi de grande importancia para abrir novos horizontes aqueles que desejam adquirir o novo imovel ou o proprio imovel. Mas Di, você esqueceu de avaliar uma coisa: a primeira vista, comprar um imovel "VIA INVESTIMENTO" é a melhor forma, mas o que você esqueceu em sua simulação, foi a depreciação, ou melhor, a descaptalização gerada pelo individuo continuar morando em contrato de aluguel,exemplo: a indiviudo entra no financiamento, logo, ele deixa de pagar aluguel e passa a pagar apenas pretações, Certo?! exemplo 2: o individuo entra no consorcio (a segunda melhor alternativa)mas enquanto não é contemplado ele paga o consorcio e permanece pagando aluguel o que lhe gera uma despesa secundaria que não é corrigida (quando se entra no financiamento o comprador deveria contabilizar e corrigir o que ele economiza com esta situação) exemplo 3: é similar ao 2, mas com uma diferença, o consorciado podera ser contemplado a qualquer momento e deixar de possuir esta despesa secundaria e o investidor não, ele continuará a pagar aluguel enquanto ele não possuir todo o capital que necessita, ou seja, ele continuará a pagar aluguel e o investimento por 12 anos (como o simulado), para que o investimento seja realmente correto ele deverá contabilizar esta despesa secundaria e contabiliza-la de forma corrigida com uma taxa "que se adeque ao proprio investimento". Entende o que quero dizer???
ResponderExcluirMas parabens sua postagem e de grande importancia para criar possibilizades diferentes ao futuro comprados de imoveis assim ele poderá criar sua melhor alternativa.
Abraço
Olá amigo, obrigado pelo valioso comentário.
ResponderExcluirAcredito que cada caso é um caso, são muitas variáveis que temos nessa questão.
No caso da descapitalização do indivíduo que continua pagando aluguel, na postagem eu coloquei que ele paga 500,00 de aluguel é lógico que esse valor vai ter reajustes anuais e em 12 anos é capaz de ter mais de 100% de correção, assim como o salário do individuo também terá algum reajuste (que provavelmente não acompanhará o do aluguel).
Não em todas, mas creio que em algumas situações é vantajoso a pessoa continuar pagando aluguel e investir para adquirir o seu imóvel, acho que se aplica mais a quem possuí uma renda maior e tem um boa folga no orçamento.
Por exemplo tenho alguns conhecidos que participam de consórcio de imóveis, acho que alguns deles já pagam a mais de 5 anos e não foram contemplados, não sei o valor da carta de crédito, mas por suas prestações serem em torno de 400,00 não deve ser um crédito muito alto.
Usando a planilha de rentabilidade dentro da taxa de 10% a.a em 6 anos já seriam quase 40 mil, o que acredito ser bem próximo do valor da carta.
Não podemos prever o futuro para saber quando esses conhecidos serão contemplados, mas se estivessem investindo, já teriam um bom valor para dar de lance em uma carta de crédito de maior valor, ou então uma entrada razoável no imóvel e financiar o restante.
São muitas possibilidades e um mix das opções é possível.
Só insisto a todos que visitam o Blog que comecem a investir o mais cedo possível, seja para comprar um imóvel a vista, dar de lance no consórcio, ter uma entrada para um financiamento, comprar um carro, viajar e por aí vai.
Não sei o seu nome amigo, gostaria de agradecer novamente o comentário e também pedir, se possível, se o amigo poderia explicar melhor e talvez exemplificar esse trecho: "para que o investimento seja realmente correto ele deverá contabilizar esta despesa secundaria e contabiliza-la de forma corrigida com uma taxa "que se adeque ao proprio investimento". Entende o que quero dizer???"
Abraço!
Gostei do post. Pra mim (nós) o melhor vai ser pegar finaciamento (consignado e com juros menores) e depois pagar quando a gente vender umas "coisas" a gente abate o que for possível...aqui os imóveis sobem MUUUUUUUUIIIITO rápido, é um fenomeno!
ResponderExcluirOi Lisi "Pri"...rs
ResponderExcluirPensem também em um Consórcio de imóveis, o dinheiro que você usaria para dar de entrada, use para dar um lance, ou espere vender as "coisas", e use como lance.
Fiquei sabendo de um financiamento de imóveis em Brasília: um imóvel de 180 mil, você dá 30 mil reais de entrada e o resto fica em 360 meses de 1200,00...me dá arrepios ler essas coisas...rs
Bjo
Lucro de 10% aa ? Onde? Na França?
ResponderExcluirNo Brasil mesmo! Por incrível que pareça os investimentos aqui são mais interessantes (rentáveis) do que os vistos nos Estados Unidos e Europa, a poupança rende 7% a.a, tem(ou tínhamos) vários fundos de renda fixa que rendem mais de 10% ao ano, fora fundos de ações que mesmo com a crise são interessantes, Vale do Rio Doce nesse ano já tem mais de 40% de rentabilidade...
ResponderExcluirEntão meu carro, é um tema muito bom parabens... mas.. rsrsr quando falamos em adquirir um imovel, falamos em "necessidade urgente" que embora muitas vezes somos submetidos, a deixar a casa de nossas familias... mas beleza como vc disse existem casos e casos até ai tudo bem... mas vc tambem disse em rendimento de 7, 10 e agora em 40% como faço pra entrar em um rendimento assim? outra acredito pela sua experiencia e sabedoria afinal isso é possivel ver no tema exposto, vc não conhece uma agencia exata que dê essa rentabilidade de 10 a mais porcento... seja direto por favor. se possivel adiciona meu -email: renatoo_isaias@hotmail.com
ResponderExcluirO valores utilizados (salario 2.500,00 e os gastos) são referentes ao solteiro. Uma pessoa casada gasta mais do que foi apresntado e se tiver filhos é pior.
ResponderExcluirNos dias atuais, no Brasil, é mais fácil vender um imóvel a preço fechado, ou a preço de custo?
ResponderExcluir